El crédito destinado a vivienda alcanzó G. 10,918 billones y aumentó 26,76% interanual, según datos del Banco Central del Paraguay (BCP). Al mismo tiempo, Che Róga Porã 3.0 amplió los rangos de ingreso y los montos financiables. La pregunta para las familias ya no es solo cuánto creció el crédito, sino quién puede asumir una deuda de hasta 30 años.
¿Cuánto creció realmente el crédito para vivienda?
La cartera bancaria destinada a vivienda llegó a G. 10,918 billones, frente a G. 8,614 billones registrados un año antes. El aumento interanual fue de 26,76%, mientras que en el último periodo mensual la expansión fue de 1,65%, de acuerdo con las estadísticas de la Superintendencia de Bancos del BCP.
El crecimiento coloca al financiamiento habitacional entre los segmentos de crédito que más aumentaron en el sistema. Pero el dato agregado no muestra cuántas familias nuevas pueden efectivamente comprar una vivienda ni cuál es el ingreso necesario para asumir las cuotas. Esa diferencia resulta relevante porque una mayor cartera bancaria no equivale automáticamente a una mayor capacidad de compra de los hogares.
El escenario coincide con una ampliación de las herramientas públicas de financiamiento. Che Róga Porã 3.0, administrado por el Ministerio de Urbanismo, Vivienda y Hábitat (MUVH), incorporó nuevos rangos de ingresos, mayores montos financiables y cobertura ampliada.
¿Qué cambió con Che Róga Porã 3.0?
La tercera etapa del programa amplió el universo de potenciales beneficiarios. El esquema contempla familias con ingresos de entre 1 y 6 salarios mínimos, mientras que incorpora un segundo segmento para hogares con ingresos de entre 6 y 9 salarios mínimos. Las tasas informadas por el MUVH son de 6,5% anual para el primer rango y 9,9% anual para el segundo.
También aumentaron los montos máximos. Para el primer rango, el financiamiento puede llegar hasta G. 652 millones, mientras que el segundo segmento puede acceder hasta G. 725 millones. En determinadas zonas del Área Metropolitana de Asunción, el máximo puede alcanzar G. 797 millones, según las condiciones difundidas por el MUVH.
El programa mantiene además plazos de hasta 30 años. La extensión del plazo permite reducir la cuota mensual frente a un préstamo más corto, pero también significa que la familia mantiene durante décadas un compromiso financiero. Por eso, el ingreso requerido y la relación entre cuota y salario pasan a ser elementos centrales para determinar el acceso.
¿Qué ingreso necesita una familia para asumir el crédito?
El rango de ingresos es una de las principales puertas de entrada al programa, pero no es el único filtro. Una familia puede encontrarse dentro del segmento establecido y, aun así, enfrentar una cuota que resulte elevada en relación con sus ingresos disponibles.
Los casos difundidos por el propio MUVH muestran diferencias importantes. En uno de ellos, una familia accedió a un crédito de G. 490 millones, con una cuota mensual de aproximadamente G. 3,9 millones y un plazo de 30 años.
En otro caso, una vivienda financiada por G. 269 millones quedó con una cuota mensual de G. 3,5 millones, según la información oficial del ministerio. Estos ejemplos muestran por qué el monto máximo anunciado no necesariamente representa el valor que todas las familias pueden financiar.
La capacidad de pago termina funcionando como un segundo filtro. El precio de la vivienda, el monto solicitado, el plazo, la tasa, otros créditos existentes y la estabilidad de los ingresos pueden determinar la posibilidad real de aprobación.
¿Una tasa más baja significa que la vivienda ya es accesible?
Una tasa de 6,5% anual puede reducir el costo financiero frente a alternativas de crédito con tasas superiores, pero no elimina el principal problema de acceso: la relación entre el precio de la vivienda y los ingresos del hogar.
El plazo también modifica la ecuación. Una financiación a 30 años permite distribuir el pago durante un periodo mucho más extenso. Esto puede hacer que la cuota mensual resulte compatible con determinados ingresos, pero convierte la compra en uno de los compromisos financieros de mayor duración que puede asumir una familia.
En el caso de los hogares que ingresan al segundo segmento, la tasa asciende a 9,9% anual. La ampliación hacia familias de hasta nueve salarios mínimos permite incorporar a sectores con mayor capacidad de pago, pero también establece una diferencia financiera respecto al segmento de menor ingreso.
El resultado es que el acceso no depende solamente de que exista financiamiento. Depende de si la cuota puede absorberse sin comprometer una parte excesiva del ingreso familiar y de si el precio de la vivienda se encuentra dentro del monto que el crédito permite financiar.
¿El crecimiento del crédito está llegando a más familias?
El Gobierno sostiene que Che Róga Porã amplió su cobertura y que el programa ya opera en los 17 departamentos, mediante una red de 34 instituciones financieras aliadas. El MUVH informó además que desde su lanzamiento se acumularon más de 6.100 créditos aprobados y en análisis, con una movilización superior a US$ 269 millones.
Ese crecimiento tiene también una dimensión económica. El financiamiento habitacional puede impulsar la construcción, la demanda de materiales y el empleo vinculado a las obras. Sin embargo, el efecto sobre el acceso a la vivienda depende de que el aumento del crédito vaya acompañado por una oferta que corresponda a la capacidad de pago de los hogares.
El propio programa incorporó un instrumento para desarrolladores inmobiliarios, PRODESI–Che Róga Porã, con el objetivo de financiar proyectos habitacionales. La lógica es ampliar la oferta disponible junto con el financiamiento para compradores.
¿Quiénes quedan todavía fuera del mercado de la vivienda?
La ampliación del crédito no elimina automáticamente las barreras para los hogares con ingresos insuficientes, empleo inestable o capacidad limitada de endeudamiento. Tampoco resuelve por sí sola la diferencia entre el valor de las viviendas disponibles y el ingreso de quienes buscan acceder a ellas.
El desafío institucional está precisamente en ese punto: que el aumento de la cartera habitacional no se mida solamente por el dinero colocado, sino también por la cantidad de hogares que logran convertirse en propietarios sin asumir una carga financiera incompatible con sus ingresos.
Para el BCP, el crecimiento de la cartera de vivienda refleja una expansión del financiamiento bancario. Para el MUVH, la ampliación de Che Róga Porã 3.0 busca extender el acceso a nuevos segmentos. Entre ambos datos queda la pregunta que interesa al ciudadano: cuántas familias que hoy alquilan pueden realmente dar el paso hacia una deuda de 20 o 30 años.
¿El crédito puede crecer más rápido que la capacidad de pago?
El aumento de 26,76% de la cartera habitacional muestra que existe una mayor disponibilidad de financiamiento. La ampliación de Che Róga Porã 3.0 agrega nuevos segmentos, montos y opciones de crédito. Pero el acceso efectivo seguirá dependiendo de una variable más concreta: que los ingresos familiares permitan sostener la cuota durante décadas.
La evolución del mercado habitacional, por tanto, no se medirá solamente por cuánto dinero prestan los bancos. También deberá observarse cuántos hogares pueden transformar ese crédito en una vivienda propia sin que el financiamiento termine convirtiéndose en una carga que limite su capacidad económica futura.
